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2019上半年长沙楼市白皮书

发布时间:2019-10-03 点击数:

  2019上半年已过,0731房产网《长沙楼市白皮书》如约而至,近二十年的坚持,只为铸就行业典范。 住宅供应916万平,成交847万平;全市住宅均价8300元/平,五区均价10166元/平;五区商办成交105万平,二手房成交115万平;阳光城、万科、长房霸榜房企前三,销售金额均超30亿元;在这一串串数据的背后,长沙楼市的脉络依稀可见。 今日,《2019上半年长沙楼市白皮书》重磅发布,六大章节——土地市场、住宅市场、置业者分析、商业地产、二手房、后市分析;六大榜单——住宅销售金额榜、面积榜、别墅销售榜、写字楼销售榜、公寓销售榜、典型房企业绩榜,用真实数据描绘长沙楼市发展轨迹。

  上半年,全市土地一级市场总计挂牌供应253宗土地,总占地面积为1228.26万平,环比增长10%,同比增长122%;建筑面积为2611.13万平,环比增长5%,同比增长99%。

  今年上半年的供应量已经达到2018年全年的四分之三。一般情况下,下半年供应量会高于上半年。因此可以预见的是,2019年的土地供应量将大大超过2018年。

  在上半年的全市供应土地中,工业用地供应量最大,建筑面积占总量的39%;其次是商住用地、第三是住宅用地。

  商住用地和住宅用地供应量同比增长明显,主要原因有二:其一,内六区“限价地”供应量大;其二,6月底浏阳市集中供应了40多宗商住类、住宅类土地,总供应量近150万平方米。

  今年1-6月土地供应可谓没有“银月”,只有“金月”。每月的供应量都在百万平方米以上,平均每月供应占地面积超200万平方米。

  而6月因为浏阳大批量的土地集中挂牌出让,因此一枝独秀。

  上半年,浏阳市的供应量最大,其占地面积到达了408.16万平方米,占总量的33%;建筑面积到达了840万平方米,占总量的32%。其次是岳麓区,第三是宁乡市。浏阳市、宁乡市、长沙县供应量的大增,是上半年全市供应量环比、同比双双增长的主要原因。

  上半年,内六区及长沙县土地一级市场总计挂牌供应106宗土地,占全市的42%;总占地面积为614.22万平方米,占全市的42%;供应的建筑面积为1423.05万平方米,占全市的54%。

  上半年,内六区以及长沙县平均每月供应的占地面积达102万平方米。与往年不同的是,供应曲线的谷值并非出现在春节期间。

  随着上半年供应量的增长,全市成交量也持续着增长的势头。

  上半年,全市土地一级市场总计挂牌成交229宗土地,总占地面积为1118.77万平方米,环比基本持平,同比增长110%;总成交建筑面积为2345.59万平方米,环比基本持平,同比增长90%。

  各类成交土地的占地与其供应量保持着一致。与2018年上半年相比,工业用地和住宅用地的成交都有成倍的增长,特别是住宅用地,无论是总占地面积还是建筑面积,都同比增长了数倍。

  上半年全市土地成交曲线呈“V”字型。谷值意外的没有出现在春节期间。1-6月中,每月平均的成交占地面积超186万平方米。6月浏阳市突然爆发的大批量成交,把它推到了第一的位置。

  上半年,浏阳市和宁乡市的成交量占全市的比例大,而它们的成交楼面价普遍低于其他地区。因此,即便上半年成交量大,但各类土地的成交楼面均价并未有大幅的变动,商业用地的楼面价甚至出现了下滑。

  凭借6月集中的大批量供应,浏阳市是上半年各区县市中成交占比最大的,其占地面积占总量的36%;其次是岳麓区,占总量的16%;第三是长沙县,占总量的14%。

  目前,房企拿地的目光都集中在六区及长沙县,因此浏阳市、宁乡市这些地区的土地基本都是底价成交。

  而六区好地段的大多都是“双限地”,地价有上限,溢价率低。因此,今年上半年成交土地虽多,但是高溢价土地少。

  上半年,内六区以及长沙县土地一级市场总计挂牌成交101宗土地,占全市的44%;总占地面积为557.92万平方米,占全市的50%。

  在成交的所有土地中,工业用地占比最大,其建筑面积占总量的48%。其次是商住用地占23%,第三是住宅用地占19%,而商业用地占10%。

  1-6月,六区及长沙县平均每月成交土地的占地面积是97万平方米。1月因为有多宗2018年12月底的挂牌土地流转到1月成交,因此拉升了当月的成交量。

  上半年“限价地”的挂牌增多,带动了商住用地和住宅用地的挂牌量,这使得它们的成交楼面价更加贴近市场的实际情况。

  由于住宅用地和商住用地大多是“双限地”,因此它们的溢价率都不高。

  而长沙县的好地段土地都是自由竞价,因此少数几宗高溢价地都是来自长沙县。

  长沙在经历了一年“住宅限购”的适应期后,2019年的政府、房企以及购房者三方再次在楼市中各自找到了适当的位置,长沙楼市进入了一个平稳阶段。“平稳”带来“有序”,“有序”代表“规律”,“规律”蕴含“利润”。一个“平稳”、“有序”的市场环境,才会有“规律”,才能评估其中蕴含的“利润”。而长沙有这样一个环境,所以长沙2019年上半年的一级土地的招拍挂,爆了!

  无论是供应、还是成交,它们的量都已达到2018年度总量的四分之三。一般情况下,下半年供应量会高于上半年。因此可以预见的是,2019年的土地供应量将大大超过2018年。

  上半年,“双限地”挂牌成交了17宗,总占地面积为96.04万平方米,占六区居住类土地成交总量的七,目前,“双限地”是上半年六区居住类用地的主要来源。3) 岳麓区“双限地”占三到四成

  上半年六区均有“双限地”挂牌成交,其中以岳麓区的成交量最大,总计挂牌成交8宗,成交总占地面积为31.69万平方米,占“双限地”成交总量的33%;总建筑面积为111.77万平方米,占总量的41%。

  上半年,长房集团先后在开福、雨花、岳麓、宁乡、浏阳、郴州、长沙县等地拿地,总计7宗,总成交金额达43.87亿元,总占地面积为50.94万平方米,总建筑面积为145.95万平方米。

  这7宗土地都是居住类用地,包括三宗纯住宅用地和四宗商住用地。

  上半年,首次入长的房企又多了起来,比如招商蛇口,其下属公司珠江依云房地产有限公司,摇得了天心书院路“双限地”016号商住用地;南京金基摇得岳麓区“双限地”035号限价地;清控科创(长沙)摘得岳麓区“单限地”022号限价地,广州越秀的下属公司武汉盛坤房地产开发有限公司摇得岳麓区“双限地”038号用地。

  从商品房成交价格来看,价格比较稳定。2019年上半年全市商品房成交均价为8754元/平;其中内五区成交均价为10734元/平;四县市成交均价为6542元/平。

  从整个商品房市场供销走势来看,基本处于供过于求的状态,2019年上半年供销比为1.07,单月来看,6月份最高,供销比为1.33。

  从住宅市场来看,随着市场热度的下降,购房人群更趋理性,整个长沙的住宅市场供不应求向供过于求过渡,2019年上半年全市住宅供销比为1.09。其中内五区住宅供销比为0.99,四县市住宅供销比为1.17。上海利楷机电设备有限公司

  从各区县供应来看,集中在雨花、岳麓、望城以及长沙县。其中望城区居首,雨花区次之;两者供应量均超过200万平,最低的为芙蓉区,仅为17.44万平。

  同整个商品房表现一样,住宅供应同样集中在雨花、岳麓、望城以及长沙县。雨花区供应量最高,达到182.08万平,芙蓉区表现最差,整个上半年几乎无住宅新品入市,供应仅为1.42万平。

  从各区县商品房成交情况来看,岳麓区成交量最高,超过200万平,芙蓉区最低,仅为25.12万平;从均价来看,开福区最高,达11462元/平,浏阳最低,仅5868元/平。

  从各区县住宅成交情况来看,同样是岳麓区表现最突出,成交156.89万平,芙蓉区最低,17.57万方。成交均价也是岳麓区第一,10692元/平,浏阳、宁乡均价都在6000元/平以下,分别为5715元/平、5727元/平。

  从各板块住宅成交均价来看,上半年成交均价最高的为滨江新城板块,成交均价为13093元/平;最低的为望城区政府板块,成交均价仅为5900元/平。

  从2019年上半年长沙住宅成交单盘排名情况来看,阳光城尚东湾上半年大量推货,毫不意外的拿到了双料销冠。而成交排名情况也基本跟各区域的活跃度相符,排名前十的项目基本集中在雨花、岳麓以及长沙县。

  从房企集中度来看,2019年上半年集中度进一步提升,TOP20房企业绩占比接近5成,达48.41%,TOP10房企业绩占比达31.58%,前三房企的业绩占比均超过4%,半年度业绩上榜门槛超过10亿。

  相较2018年,上榜企业发生较大变化,阳光城2018上半年未入榜单,2019年则直接占据榜首,万科、保利、北辰、建发等房企依旧表现强劲;本土房企中,长房的领头羊地位依旧不可撼动。

  2019年上半年长沙市内六区+长沙县新建商品住宅成交面积相较去年同期基本一致,成交金额同比略有上涨。成交面积为688万㎡,同比下降3.47%,成交金额612亿元,同比增长10.89%。

  从各年龄段购房套均面积来看,各年龄段套均购房面积均超过了100㎡,其中36-45岁人群购房套均面积最大,达到了126平/套,56岁以上人群其次,为124/套,26-35岁购房者置业套均面积最小,平均为116平/套。

  从购房者来源地来看,本省购房者为主,占比超过9成,原籍长沙以及湖南省地州市的占比基本相同,外省市购房人群占比8.33%。

  从排行榜来看,本省地州市购房者占比前三的为岳阳、邵阳以及益阳;外省市购房者占比前三的省份为湖北、江西、以及河南。

  从购房人群区域选择来看,岳麓区、望城区、雨花区占比均超过20%,除了购房者的个人偏好之外,这三个区域住宅较高的推货量也是一个重要原因。

  从购房者置业面积来看,90-120平面积段占比最高,达36.01%,其次为120-144平面积段的,占比34.07%。限购政策下,置业者越来越倾向于购买较大户型的住房,开发商在开发规划中,也倾向于较大户型的房屋占比较高。

  金星北为最热门置业板块,占比16%,其次为武广新城、星沙、梅溪湖板块,总体来说,开福、天心、芙蓉区相对其他四区县,置业热度相对较低。

  从内六区+长沙县住宅成交单价来看,即使加上长沙县和望城区这两个住宅成交单价以8000元/平为主的区域,整个六区一县的住宅成交单价仍旧以8000-10000元/平为主,占比达34.56%。其次为7000元/平以下价格段,占比29.88%。

  购房者特征:26-35岁为人群为长沙购买新建商品住宅的主力军,占比接近5成;从套均面积来看,置业者购房套均面积119.74平/套;从购房者来源地来看,长沙本土以及地州市占比接近。

  置业特征:从置业者区域偏好来看,岳麓区、雨花区、望城区为置业首选,而细分到板块,金星北、星沙、梅溪湖、武广为置业热门板块;以置业面积来看,90-120 ㎡以及120-140㎡为主,占比分别为36.01%、34.07%。

  从内五区商铺成交情况来看,2019年上半年长沙市内五区商铺成交较去年下半年有明显的下降,上半年累计成交仅为19.85万㎡。

  从内五区各行政区商铺成交来看,岳麓区商铺成交量最高,其次为雨花区,成交量分别为7.92万平、5.63万平;而从均价来看,则是开福区最高,成交均价24255元/平。

  从内五区商铺分层成交情况来看,成交基本集中在一层;而从均价来看,成交均价基本呈现虽所在楼层自下而上均价递减的趋势。

  从各面积段成交情况来看,主要以100㎡以下面积段为主,占比近八成;其中50㎡面积段成交占比58.19%,50-100㎡面积段占比28.83%。

  从各单价段成交情况来看,各面积段成交占比无较大差距,占比最高的是10000-20000元/平价格段,占比32.49%,最低的为10000元/平以下价格段,占比19.73%。

  从各总价段成交情况来看,商铺成交以100万以下总价段为主,占比超过5成。50万以下总价段占比最高,为30.91%,最低的为150-200万总价段,为11.94%。

  从各板块商铺成交情况来看,成交均价最高的开福中心板块,均价高达35357元/平;而成交量则是星沙、望城、武广新城居前三。

  从近一年内五区写字楼成交情况来看,2019年上半年内五区写字楼成交处于较低水平,累计成交31.37万方,上半年单月成交为6月份成交量最高,达10.58万方。

  从内五区各区写字楼成交情况来看,同商铺一样,写字楼成交同样集中在岳麓区,占比5成左右,天心区成交量最低,仅为1.30万方,而均价则是天心区最高,为16680元/平。

  从内五区写字楼各面积段成交情况来看,各面积段成交占比差距不大,最高的为200平以上面积段,占比为25.76%,最低的为150-200平面积段,占比13.44%。

  从内五区写字楼各总价段成交情况来看,各价格段差别不大,最高的为100-150万总价段,成交占比为19.77%,最低的为50万以下价格段,成交占比为12.55%。

  从各板块写字楼成交情况来看,天心中心板块以均价17181元/平居首,而成交量则是梅溪湖板块以超过10万方遥遥领先。

  从内五区近一年的公寓成交来看,2019上半年公寓市场延续了2018年的热度,上半年累计成交53.31万方。

  从上半年内五区各区公寓成交情况来看,成交集中在开福、雨花、岳麓三区,芙蓉、天心区成交量处于较低水平;成交均价开福区最高,为14543元/平。

  从内五区各面积段公寓成交情况来看,成交量集中在35-50平面积段,占比超过6成,占比最低的为100平以上面积段的公寓,占比仅为0.39%。

  从内五区各总价段公寓成交情况来看,集中在80万 以下价格段,占比接近九成,50万以下、50-80万价格段占比分别达43.55%、45.28%。

  从各板块公寓成交情况来看,开福中心板块以均价17716元/平居首,成交量则是星沙、武广、开福中心居前三,其中星沙板块、武广新城板块上半年公寓的成交量均超过了10万方。

  从近一年内五区二手房成交情况来看,从去年下半年以来,二手房市场热度明显的下降;2019上半年二手房累计成交179.80万平,其中二手住宅累计成交115.47万平。

  从2018下半年开始,一、二手住宅成交量的比值快速拉升,并且保持在一个较高水平;2019年上半年新房市场热度有所下降,比值有所下降,2019上半年内五区一、辐射4 基地建筑空间无限制MOD下载 解决据点不足。二手住宅成交比值为3.81。

  对比去年和今年上半年的土地出让情况,无论是从出让面积还是出让金额来讲,今年上半年都是高于去年同期的。而对于长沙土地市场来说,从整年来看,土地出让一般是集中于下半年,并且目前长沙土地市场成交率较高,很少出现土地流拍的状况;因此,下半年的土地市场将延续上行态势,2019年土地市场整体好于2018年将是意料之中的事。

  房价走势:从长远来看,长沙房价稳中上行的趋势短期内不会改变,但在目前稳房价、稳地价、稳预期的主基调下,长沙房价以稳为主房价不会出现大的波动,长沙保持房地产市场平稳健康发展的决心没有变化,房价仍将以维稳为主。

  供需状况:整体来说,目前长沙楼市的供需状况已经发生扭转。供应端,开发商加快推货节奏、加大供货力度;需求端,购房人群基数下降,购房者更加理性;供需两端的变化,导致整体供需状况转向。6·25新政满一年后,市场会有所变化,但影响力度有限,市场预期已经改变。

  商办市场:2019上半年,整体来说商办市场是处于一个比较低迷的状态。商办产品的体量一定是越来越大的,并且商办产品的市场流动性和住宅比较起来也是偏弱的,所以面临的竞争也是越来越激烈;区位、品质较好的商办产品也可以做到不错的去化速率,但更多的项目是举步维艰,去化困难。总的来说,长沙楼市商办市场的低迷状态短期内不会发生改变,并且处于一个两极分化的态势。

  公寓市场:上半年长沙公寓供需都较为旺盛,但同时也应该注意到的是,目前长沙商业公寓体量庞大,并且供应量在持续快速增加中,供过于求的局势一步步加剧,在市场转冷之时,商办性质的公寓产品所面临的形势或将更加艰难。在市场整体下行时期,公寓产品去化速度也将放缓,但部分区位优势明显、交通便捷、品质过硬、配套完善、投资回报率高的项目仍将受到购房者青睐。

  自6·25新政以来,长沙二手房市场一路降温,整体进入一个平淡期。调控政策的延续,一方面导致供应端可售房源减少;另一方面,新房市场供需状况的转变,导致部分购房者分流至新房市场,供需两端的变化导致二手房市场的整体低迷。6月下旬二手房政策的调整让部分不具备购房资格的人可加快半年拿到二手房房票以及部分达到4年标准的房源加入二手房市场,会助推一波行情,但不会发生根本性变化,低位企稳将是二手房市场短周期内的一个常态。

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